În România, ceea ce este cunoscut în limbaj comun drept „grila notarială” reprezintă, de fapt, studiile de piață realizate de evaluatori autorizați. Acestea stabilesc valorile minime consemnate în tranzacțiile imobiliare din anul precedent și sunt actualizate periodic de camerele notarilor publici, pentru a fi comunicate apoi către ANAF. Rolul lor declarat este acela de a preveni subevaluarea prețurilor la vânzarea de imobile, astfel încât taxele și impozitele să nu fie calculate pe valori fictiv scăzute.
Problema apare atunci când aceste valori minimale, care ar trebui să reflecte realitatea pieței, nu se mai suprapun cu prețurile efectiv plătite de cumpărători sau acceptate de vânzători. În Iași, de exemplu, începutul anului 2025 a adus prețuri medii de aproximativ 1.737 de euro pe metru pătrat util pentru apartamente, cu variații importante între zone. Locuințele din cartiere centrale sau foarte căutate, precum Copou, depășesc adesea 1.900 de euro pe metru pătrat, în timp ce în zone precum Păcurari, valorile scad către 1.500 de euro pe metru pătrat. În teorie, studiile de piață ar trebui să surprindă aceste diferențe, dar în practică mulți ieșeni semnalează că nivelul stabilit de grilă nu reflectă mereu starea reală a imobilelor și ajunge să fie mai mare decât prețurile de vânzare pentru apartamente mai vechi, cu finisaje uzate sau cu o amplasare mai puțin avantajoasă.
Această discrepanță are consecințe directe. În tranzacțiile în care părțile declară un preț mai mic decât valoarea minimă din grilă, taxele notariale și impozitele se calculează automat la nivelul grilei. Practic, statul consideră că imobilul nu poate fi vândut sub această valoare și aplică impozitul aferent, chiar dacă realitatea pieței contrazice acest lucru. Proprietarii care dețin apartamente în zone cu grilă ridicată ajung astfel să plătească mai mult decât ar fi justificat în funcție de valoarea reală de piață, ceea ce creează un sentiment de inechitate fiscală.
Autoritățile justifică sistemul prin nevoia de a combate evaziunea fiscală. În lipsa unei valori de referință, multe contracte ar putea fi înregistrate cu prețuri derizorii, doar pentru a reduce taxele și impozitele. De aceea, studiile de piață oferă un prag minim, menit să standardizeze tranzacțiile și să aducă un grad de predictibilitate. Problema este însă lipsa de transparență a metodologiei prin care sunt stabilite aceste valori, dar și faptul că ele nu țin cont de caracteristici particulare precum starea tehnică a apartamentului, necesitatea renovărilor sau calitatea infrastructurii din jur.
În cazul Iașiului, unde piața este foarte dinamică, iar diferențele de preț între cartiere sunt semnificative, riscul de a plăti impozite pe valori care nu se regăsesc în tranzacțiile reale este cu atât mai mare. Proprietarii de locuințe mai vechi, cu amplasare modestă sau cu investiții necesare pentru modernizare, pot fi dezavantajați de o grilă care ia în calcul valori ridicate stabilite pe baza zonelor cu cerere mare. În lipsa unor corecții punctuale, aceștia sunt impozitați ca și cum ar deține proprietăți la standarde mai înalte decât cele reale.
Un sistem echitabil ar presupune ca aceste studii de piață să fie publicate transparent, cu metodologii clare și cu diferențieri mai fine în funcție de caracteristicile imobilelor. De asemenea, ar fi util ca proprietarii să aibă posibilitatea de a solicita o evaluare individuală atunci când consideră că valoarea impusă de grilă nu reflectă situația reală. Într-un oraș precum Iași, unde cererea este ridicată, dar și diversitatea locuințelor este foarte mare, aplicarea mecanică a unor valori medii riscă să distorsioneze fiscalitatea și să erodeze încrederea cetățenilor în corectitudinea statului.
În concluzie, deși studiile de piață și grilele notariale au fost introduse pentru a limita fraudele și a oferi un cadru standardizat, în practică ele pot genera dezechilibre semnificative. În Iași, diferența dintre ceea ce spune grila și ceea ce se întâmplă efectiv în tranzacții este vizibilă și adesea în defavoarea celor care vând sau dețin locuințe mai puțin atractive. Corectitudinea fiscală ar trebui să se bazeze pe realități economice concrete, nu pe tabele rigide, pentru ca impozitele să fie cu adevărat proporționale și justificate.
