Erori frecvente ale cumpărătorilor de imobile în Iași și cum să le eviți

Iașul continuă să fie unul dintre cele mai dinamice orașe ale României, cu o cerere imobiliară în creștere, proiecte noi și investiții majore în infrastructură. Tocmai această efervescență aduce oportunități excelente, dar și riscuri pentru cumpărătorii care nu sunt familiarizați cu piața locală.
În continuare, prezentăm cele mai frecvente greșeli pe care cumpărătorii le fac în Iași — și, mai important, cum să le eviți inteligent.

1. Neanalizarea atentă a dezvoltatorului sau a constructorului

Unul dintre cele mai mari riscuri este achiziția unei locuințe de la un dezvoltator fără experiență sau cu istoric îndoielnic.

Greșeli comune:

• Se cumpără doar „pe încredere”.

• Alegerea unui proiect pe baza unui preț care pare prea bun.

• Lipsa verificării proiectelor anterioare.

Cum să eviți:

✔ Cere portofoliul complet al dezvoltatorului.
✔ Mergi pe teren și observă șantierele deja finalizate.
✔ Verifică opiniile reale ale cumpărătorilor (nu doar reclame).
✔ Solicită detalii despre garanții, materiale și subcontractori.

2. Ignorarea verificării juridice a terenului și a documentelor

În Iași există cazuri de terenuri cu probleme juridice, servituți, litigii sau dezmembrări ilegale.

Greșeli comune:

• Cumpărători care nu verifică extrasul CF actualizat.

• Lipsa unui avocat specializat în imobiliare.

• Neanalizarea PUZ-ului sau a regimului de înălțime.

• Achiziții în zone cu litigii nerezolvate ani la rând.

Cum să eviți:

✔ Solicită întotdeauna extras CF la zi.
✔ Verifică încadrarea urbanistică (intravilan, extravilan, POT, CUT).
✔ Angajează un avocat sau un notar cu experiență în imobile.
✔ Verifică dacă terenul este liber de sarcini, ipoteci sau servituți.

3. Lipsa unei evaluări tehnice a construcției

Mulți cumpărători sunt atrași de design sau finisaje, ignorând calitatea structurii.

Greșeli comune:

• Nu se verifică grosimea zidăriei sau tipul acesteia.

• Nu se întreabă despre beton, armături sau fundație.

• Se evită expertiza tehnică de frica costurilor.

Cum să eviți:

✔ Angajează un inginer constructor pentru o evaluare completă.
✔ Întreabă despre materiale:
– grosimea termosistemului
– tipul zidăriei (Brikston, Porotherm etc.)
– hidroizolațiile
✔ Observă detalii precum:
– modul de executare a șapei
– instalațiile termice/electrice
– tâmplăria

4. Subestimarea costurilor ulterioare

O greșeală frecventă în Iași este calcularea doar a prețului de achiziție, ignorând costurile ascunse.

Greșeli comune:

• Comisionul agenției.

• Cheltuieli notariale, impozite și taxe.

• Costurile de întreținere în ansambluri noi (suprinzător de mari uneori).

• Amenajarea interiorului (uneori 20.000–40.000 euro).

Cum să eviți:

✔ Creează un buget realist.
✔ Întreabă despre toate taxele și costurile dinainte.
✔ Solicită lista completă de costuri de întreținere.

5. Ignorarea infrastructurii zonei

În Iași, diferențele de infrastructură între cartiere sunt majore.

Greșeli comune:

• Cumpărarea în zone fără drumuri asfaltate.

• Lipsa utilităților (apa, canalizare, gaz).

• Acces dificil la oraș ore întregi la ore de vârf.

• Lipsa transportului public.

Cum să eviți:

✔ Verifică personal accesul în diferite intervale orare.
✔ Solicită documente privind racordarea la utilități.
✔ Studiază planurile primăriei privind dezvoltarea zonei.

6. Achiziția emoțională, nu rațională

Mulți cumpărători se îndrăgostesc de o casă înainte de a analiza obiectiv investiția.

Greșeli comune:

• Alegerea unei locuințe doar pe baza designului.

• Achiziția impulsivă din teamă că „se dă repede”.

• Ignorarea unor probleme evidente.

Cum să eviți:

✔ Analizează cel puțin 5–7 proprietăți înainte de decizie.
✔ Compară prețul cu alte oferte similare în zonă.
✔ Realizează o listă cu „must-have” și „nice-to-have”.

7. Încrederea totală în promisiunile verbale

Promisiunile dezvoltatorilor sau ale vânzătorilor nu sunt garanții.

Greșeli comune:

• „O să asfaltăm drumul anul viitor.”

• „O să facem parc în ansamblu.”

• „O să fie școală în zonă.”

• „Vom introduce gazul curând.”

Cum să eviți:

✔ Tot ce se promite trebuie să fie trecut în contract.
✔ Cere documente, autorizații, planuri urbanistice reale.
✔ Verifică situația de la primărie, nu „din vorbe”.

8. Neanalizarea pieței și a valorii de revânzare

În Iași, unele zone cresc constant în valoare, altele stagnează.

Greșeli comune:

• Cumpărători care nu analizează trendul pieței.

• Peste 80% din atenție merge doar spre confortul imediat.

• Se ignoră criteriul de lichiditate la revânzare.

Cum să eviți:

✔ Alege zone cu cerere mare: Copou, Centru, Păcurari, Bucium, Miroslava (anumite sectoare).
✔ Evită dezvoltările izolate, fără infrastructură clară.
✔ Analizează cât de ușor se poate revinde proprietatea în 5–10 ani.

9. Lipsa unui specialist imobiliar local

În Iași, dinamica pieței este specială, cu prețuri ce pot varia semnificativ pe străzi apropiate.

Greșeli comune:

• Cumpărători fără ghidaj profesionist.

• Alegerea proprietății doar pe OLX sau Facebook.

• Necunoașterea prețurilor reale din zona respectivă.

Cum să eviți:

✔ Apelează la un consultant imobiliar din Iași, nu din alt oraș.
✔ Cere o analiză comparativă completă (CMA).
✔ Lucrează cu un agent transparent, care nu reprezintă doar interesele vânzătorului.

10. Nepunerea banilor în siguranță în tranzacții private

Există riscuri majore la plăți cash sau avansuri date fără contract.

Greșeli comune:

• Avansuri date fără antecontract.

• Plăți direct în conturi personale.

• Lipsa garanțiilor bancare sau notariale.

Cum să eviți:

✔ Orice plată se face doar în baza unui act autentic sau antecontract înregistrat.
✔ Folosește conturi escrow sau plăți prin notar.
✔ Solicită factura și chitanța pentru orice sumă.

Concluzie

Piața imobiliară din Iași oferă oportunități remarcabile, dar și riscuri pentru cei care nu sunt bine informați. Majoritatea greșelilor pot fi evitate prin analiză atentă, verificări juridice și tehnice, transparență și colaborarea cu profesioniști din domeniu.

O investiție imobiliară reușită nu este despre noroc, ci despre informație, strategie și prudență.