Ce trebuie să știi înainte să cumperi un teren în Iași

De ce e important să te informezi înainte să cumperi un teren în Iași

Iașul este unul dintre cele mai dinamice orașe din România, cu o dezvoltare imobiliară accelerată în ultimii ani. Cererea de terenuri pentru construcții – rezidențiale, comerciale sau mixte – este în continuă creștere, mai ales în zonele periurbane precum Miroslava, Valea Lupului, Copou, Moara de Vânt sau Bucium.

Dar, tocmai pentru că piața este efervescentă, apar și numeroase riscuri: terenuri fără regim urbanistic clar, lipsă de utilități, litigii nedeclarate sau zone în care nu se poate construi.
Acest ghid îți explică, pas cu pas, ce trebuie să verifici înainte de a cumpăra un teren în Iași, pentru a investi în siguranță.

🗺️ 1. Tipurile de terenuri: intravilan, extravilan și construibil

În Iași, diferența dintre un teren intravilan și unul extravilan este esențială:

• Teren intravilan: se află în interiorul zonei construibile a localității. Poate fi folosit pentru construcții, dacă regimul urbanistic o permite.

• Teren extravilan: este în afara perimetrului urban. Nu se poate construi până nu este introdus în intravilan printr-un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) aprobat de primărie — un proces care poate dura 6–18 luni.

• Teren construibil: înseamnă că este intravilan și are reglementări clare prin PUG/PUZ care permit edificarea construcțiilor.

👉 Sfat IMOVIZION: cere mereu certificatul de urbanism informativ pentru teren înainte de a semna orice antecontract. Este documentul care îți arată clar ce poți construi acolo.

📄 2. Actele esențiale de verificat înainte de cumpărare

Orice teren din Iași trebuie verificat juridic și tehnic înainte de achiziție.
Iată lista completă a documentelor pe care trebuie să le soliciți:

1. Extras de Carte Funciară pentru informare – verifică proprietarul, eventualele ipoteci, litigii sau servituți.

2. Actul de proprietate – contract de vânzare, titlu de proprietate, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească.

3. Certificat fiscal de la primărie – dovedește că proprietarul nu are datorii.

4. Plan cadastral / schiță de intabulare – confirmă suprafața reală și vecinătățile.

5. Certificat de Urbanism – îți spune regimul terenului (rezidențial, comercial, industrial, mixt) și condițiile de construire (POT, CUT, înălțime maximă).

6. Verificare la OCPI și ANAF – pentru eventuale interdicții sau sarcini.

7. Istoric tranzacții – dacă terenul a fost vândut de multe ori într-un timp scurt, poate fi un semn de risc juridic.

📌 La IMOVIZION, recomandăm ca toate aceste documente să fie analizate de un avocat imobiliar și de un consultant în urbanism înainte de semnarea antecontractului.

🏗️ 3. Urbanismul în Iași: ce poți și ce nu poți construi

Regulamentele urbanistice din Iași (PUG, PUZ, PUD) stabilesc ce tip de construcții sunt permise și în ce condiții.
Principalii indicatori urbanistici sunt:

• POT (Procentul de Ocupare a Terenului): cât la sută din teren poți construi la sol.

• CUT (Coeficientul de Utilizare a Terenului): câtă suprafață totală desfășurată poți construi.

• Regim de înălțime: număr maxim de niveluri (ex. P+2E+M).

• Funcțiune urbanistică: rezidențial, comercial, industrial, servicii, instituțional, etc.

De exemplu:

• În Copou predomină regimuri de înălțime reduse și zone protejate istoric.

• În Miroslava și Moara de Vânt, reglementările sunt mai flexibile, dar e important să verifici dacă există PUZ aprobat și utilități disponibile.

⚙️ 4. Utilități și acces: detaliul care schimbă totul

Un teren fără utilități poate părea ieftin, dar costurile de racordare pot depăși economiile făcute.
Verifică:

• Apă și canalizare: operator ApaVital Iași – cere aviz prealabil.

• Energie electrică: Delgaz Grid / E.ON – verifică punctul de racordare cel mai apropiat.

• Gaz: verifică distanța până la conducta principală.

• Drum de acces: trebuie să fie public și intabulat în cartea funciară.

• Internet / fibră: în special pentru dezvoltări comerciale sau rezidențiale moderne.

💡 Sfat: un teren cu deschidere la două străzi are o valoare mai mare și oferă flexibilitate pentru proiecte viitoare.

⚖️ 5. Servituți, restricții și riscuri ascunse

Înainte de a cumpăra, verifică dacă terenul este afectat de:

• Servituți de trecere (alte proprietăți au drept de acces peste terenul tău).

• Zone protejate – istorice sau arheologice.

• Riscuri naturale: zone inundabile sau de alunecare.

• Linii de înaltă tensiune, conducte magistrale, coridoare tehnologice.

Oricare dintre acestea poate reduce semnificativ valoarea terenului sau chiar interzice construcția.

💰 6. Costurile reale ale unei investiții în teren

Atunci când calculezi bugetul, nu lua în considerare doar prețul pe metru pătrat.
Include și:

Un calcul realist te ajută să vezi dacă investiția are randament bun.
IMOVIZION oferă servicii de analiză a costurilor și randamentului potențial (ROI) pentru fiecare teren analizat.

🧾 7. Pașii legali pentru o tranzacție sigură

1. Rezervare – semnarea unei promisiuni de cumpărare cu o sumă blocată.

2. Antecontract – include clauze suspensive: obținerea CU, confirmarea lipsei litigiilor, acces utilități.

3. Verificare juridică completă – avocat imobiliar.

4. Contract autentic la notar.

5. Intabulare – înscriere în cartea funciară pe numele tău.

✅ 8. Checklist rapid IMOVIZION – înainte de a cumpăra

• Extras CF actual (nu mai vechi de 30 zile)

• Act proprietate complet și fără litigii

• Certificat fiscal de la primărie

• Certificat de urbanism informativ

• Plan cadastral actualizat

• Verificare regim urbanistic (PUG/PUZ)

• Verificare utilități disponibile

• Servituți și restricții verificate

• Consult juridic și urbanistic

• Calcul buget total (teren + racorduri + taxe)

🧭 9. Concluzie: investiția sigură începe cu informarea

Un teren bine ales în Iași poate aduce randamente solide în următorii ani, în special în contextul extinderii urbane continue.
Dar diferența dintre o investiție profitabilă și una riscantă o face verificarea atentă a documentelor și a regimului urbanistic.

La IMOVIZION, oferim audit complet pentru terenuri – juridic, tehnic și urbanistic – înainte de achiziție.
📧 Scrie-ne la office@imovizion.ro  pentru o analiză gratuită a documentelor terenului tău, sau contateaza-ne la numerele de telefon 0758 537 443 / 0749 278 848

Autor: Echipa IMOVIZION