Piața imobiliară la final de 2025 și perspective pentru 2026: între presiuni fiscale, schimbări de comportament și noi oportunități de investiții
Piața imobiliară intră în finalul lui 2025 într-o etapă de reașezare complexă, influențată simultan de inflația ridicată, de schimbările fiscale adoptate în vara acestui an, de dinamica reală a tranzacțiilor și de modificarea preferințelor cumpărătorilor. Deși mediul macroeconomic rămâne tensionat, sectorul imobiliar din România a demonstrat o capacitate semnificativă de adaptare, mai ales în zonele cu investitori instituționali activi și în orașele cu creștere demografică sau economică puternică. În același timp, dezvoltatorii se confruntă cu incertitudini legate de costuri, marje și acces la finanțare, în timp ce cumpărătorii devin mai prudenți și mai atenți la raportul calitate–preț și la costurile de utilizare ale unei locuințe. Această combinație produce un peisaj de piață eterogen, în care oportunitățile sunt reale, dar bine ascunse în spatele unor provocări considerabile.
Contextul macroeconomic este cel care setează tonul pentru întregul sector. Prognozele pentru inflația de final de 2025 indică valori apropiate de 9–10%, mult peste estimările de început de an și peste nivelul confortabil pentru populație. Creșterea TVA și eliminarea unor facilități fiscale majore au alimentat scumpirea materialelor de construcții, a utilităților și a serviciilor conexe, iar presiunea generată asupra bugetelor familiilor reduce disponibilitatea pentru achiziții majore și încetinește ritmul tranzacțiilor rezidențiale. BNR menține o politică monetară prudentă, ceea ce face ca dobânzile reale să rămână ridicate, iar ratele bancare să fie percepute ca împovărătoare de o parte importantă a cumpărătorilor. Această realitate afectează mai ales segmentul new-entry al pieței — tineri, familii la început de drum și cei cu venituri medii — în timp ce cumpărătorii cu lichiditate rămân activi, dar mult mai selectivi decât în anii anteriori.
Un alt factor determinant îl reprezintă schimbările fiscale majore introduse în vara lui 2025 prin Legea 141/2025, care au modificat regimul TVA, au restrâns categoriile de tranzacții care beneficiază de cote reduse și au complicat mecanismele de tranziție între regimuri. Pentru dezvoltatori acest lucru înseamnă costuri mai mari și marje mai mici; pentru cumpărători se traduce într-un preț final mai ridicat și într-o atenție sporită la modalitatea de plată și la timingul achiziției. Numeroase proiecte aflate în faza de autorizare au fost nevoite să își ajusteze planurile financiare, iar proiectele în execuție au căutat renegocierea contractelor cu constructorii. În 2026, impactul fiscal se va resimți pe întreg lanțul de dezvoltare, de la costul terenurilor la prețul locuințelor finalizate, iar presiunea se va intensifica asupra proiectelor care nu oferă diferențiatori reali.
Pe segmentul de tranzacții rezidențiale, anul 2025 a marcat o temperare vizibilă față de ritmurile din perioada 2021–2023. În marile orașe, numărul tranzacțiilor s-a redus, iar timpii de decizie ai cumpărătorilor sunt mai lungi. Totuși, piața nu se mișcă uniform. Zonele cu universități, hub-uri IT și infrastructură în dezvoltare continuă să aibă cerere solidă pentru locuințe de închiriat sau de cumpărat, în timp ce localitățile cu dinamici economice slabe înregistrează stagnări sau ajustări descendente. Un element important este diferența tot mai clară dintre proiectele premium, eficiente energetic și bine amplasate, care continuă să atragă cumpărători, și dezvoltările cu standard redus, în zone marginale, care întâmpină dificultăți în vânzare.
Preferințele cumpărătorilor s-au schimbat considerabil în ultimul an. Aceștia sunt mai atenți la costurile de exploatare ale locuinței, iar eficiența energetică a devenit un criteriu determinant. Accesul la transport public, proximitatea serviciilor urbane și calitatea construcției sunt analizate cu mai multă rigurozitate. Mulți cumpărători, afectați de creșterea costului vieții, preferă opțiuni flexibile de achiziție: plata în tranșe, discounturi pentru plata integrală, forme de leasing imobiliar, sau chiar soluții hibride de tip rent-to-buy. Dezvoltatorii care oferă aceste facilități au o probabilitate mai mare de a menține ritmul vânzărilor în 2026.
Lichiditatea în piață este un alt element interesant. Pe segmentul rezidențial tradițional, lichiditatea s-a diminuat, iar cumpărătorii cash sunt mai puțini decât în anii trecuți. În schimb, pe piața investițională situația arată diferit. H1 2025 a înregistrat aproximativ 386–390 milioane de euro investiții în active comerciale, un semn clar că investitorii instituționali nu au părăsit România, ci doar au devenit mai selectivi. Activele prime, precum spațiile logistice moderne, parcurile industriale, mallurile cu chiriași stabili și clădirile de birouri eficiente energetic rămân foarte atractive. Investitorii preferă proiectele cu cash-flow sigur și predictibil, iar randamentele bune din logistică și retail prime fac ca aceste segmente să fie unele dintre cele mai dinamice din Europa Centrală și de Est. În 2026 se așteaptă o continuare a acestui trend, cu interes tot mai mare pentru proiecte build-to-suit și pentru conversii ale clădirilor vechi în funcțiuni mai eficiente energetic.
Prețurile din piața imobiliară nu urmează un singur trend, iar această fragmentare va continua și în 2026. Zonele centrale și proiectele de top își mențin prețurile și chiar au potențial de creștere moderată datorită cererii stabile și a ofertei limitate. Zonele periferice sau proiectele slab poziționate fie stagnază, fie pot înregistra ajustări între 3% și 10%, în funcție de atractivitate și concurență. În orașele mari, costurile ridicate de construcție împiedică, paradoxal, scăderi mari ale prețurilor, deoarece dezvoltatorii nu pot vinde sub cost, ceea ce face ca oferta nouă să fie mai scumpă, iar cea veche să devină alternativa mai accesibilă. În 2026 presiunea va crește asupra proiectelor aflate în faza incipientă, iar unele vor fi recalibrate sau amânate. Lipsa de forță de muncă calificată și costurile construcțiilor se vor menține ca factori de tensionare.
Dincolo de aceste presiuni, 2026 aduce și oportunități reale. Dezvoltatorii care investesc în eficiență energetică, soluții sustenabile, concept urbanistic coerent și facilități moderne pot câștiga cotă de piață chiar într-un context dificil. Investitorii care se orientează spre segmente logistice, hub-uri regionale sau proiecte rezidențiale destinate închirierii pot beneficia de randamente stabile și de cerere solidă. În orașe precum Iași, Cluj, Brașov sau Timișoara, cererea pentru locuințe de închiriat rămâne ridicată datorită fluxului de studenți, profesioniști mobili și specialiști din industrii aflate în creștere. Pentru investitorii privați, acest context creează oportunități pentru achiziții rapide în zone bune, cu perspective solide de închiriere.
Riscurile pentru 2026 nu sunt puține și trebuie luate în calcul cu atenție. Persistența inflației la nivel ridicat ar afecta puternic puterea de cumpărare și ar putea diminua volumul tranzacțiilor. Noi ajustări fiscale sau modificări legislative ar putea afecta marjele dezvoltatorilor, iar proiectele vechi, ineficiente, riscă să piardă rapid din valoare dacă nu sunt modernizate. În același timp, infrastructura urbană limitată și întârzierile administrative în aprobarea PUZ-urilor rămân probleme cronice în unele orașe, ceea ce afectează lanțul investițional.
Privind lucrurile în ansamblu, piața imobiliară la finalul lui 2025 și în 2026 se află într-un moment de transformare. Nu asistăm la o prăbușire, dar nici la un boom. Ne aflăm într-un ciclu de consolidare, unde diferența între succes și dificultate o face calitatea proiectului, adaptabilitatea la condițiile economice și oferta comercială inteligentă. Dezvoltatorii care mizează pe soluții de plată flexibile, pe eficiență energetică, pe concept urbanistic superior și pe transparență în relația cu cumpărătorii au șanse mari să traverseze cu bine perioada următoare, în timp ce investitorii orientați spre zona prime, logistică, retail de ancoră și rezidențial destinat închirierii au în față un orizont destul de favorabil.
