Piața imobiliară din România traversează o perioadă în care dinamica firească a tranzacțiilor se împletește cu distorsiuni generate de emoții, speculații, presiuni fiscale și un context macroeconomic complex. De câțiva ani, asistăm la o creștere constantă a prețurilor, care însă nu mai este alimentată de evoluția veniturilor sau de cererea reală, ci de un mix de factori emoționali și decizionali care duc la un dezechilibru între ceea ce se cere și ceea ce piața poate absorbi în mod sustenabil. Lăcomia unor vânzători sau dezvoltatori, combinată cu teama aproape obsesivă de a vinde „în pierdere”, menține artificial prețurile la un nivel ridicat într-un moment în care, paradoxal, volumul tranzacțiilor este unul dintre cele mai scăzute din ultimul deceniu.
Creșterea artificială a prețurilor nu mai este de mult un secret. Mulți proprietari, influențați de boom-ul imobiliar din ultimii ani și de comparații superficiale cu vecinii sau cu alte proprietăți, refuză să ajusteze prețurile la realitate, preferând să țină anunțul pe piață luni sau chiar ani de zile, în speranța că „va apărea cumpărătorul potrivit”. Această mentalitate întreține un blocaj în piață, în condițiile în care salariile românilor au crescut într-un ritm mult mai lent decât costul locuințelor, iar volatilitatea economică i-a făcut pe mulți să amâne decizia de cumpărare. În practică, prețurile afișate nu sunt întotdeauna prețuri reale de tranzacționare, ci doar expresia unor așteptări exagerate care nu mai reflectă puterea de cumpărare.
Pe de altă parte, speculatorii care au cumpărat în anii anteriori cu intenția clară de revânzare se confruntă cu o realitate mai dură: costul capitalului a crescut, cererea s-a temperat, iar ritmul de vânzare s-a diminuat vizibil. Cu toate acestea, mulți refuză să ajusteze prețurile, preferând să blocheze banii decât să admită o vânzare sub prețul imaginat. Frica de pierdere este adânc înrădăcinată și se transformă într-un mecanism care împinge piața către stagnare și rigiditate, menținând astfel un nivel artificial de prețuri într-un mediu în care echilibrul cerere-ofertă ar dicta cu totul alte valori.
În paralel, dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu propriile presiuni. Costurile de construcție au crescut în ultimii ani, taxele și impozitele se află într-o continuă reevaluare, contextul fiscal impune noi provocări, iar accesul la finanțare devine tot mai restrictiv. Mulți dezvoltatori încearcă să mențină prețurile la cote ridicate pentru a acoperi aceste costuri, însă cererea nu reacționează pozitiv la acest model. Astfel, se formează un cerc vicios: costurile cresc, dezvoltatorii cresc prețurile pentru a se proteja, cumpărătorii se retrag, iar vânzările scad, ceea ce pune presiune și mai mare pe cash-flow-ul proiectelor. Rezultatul? Lansarea unor dezvoltări noi se reduce, amânările devin frecvente, iar livrările scad, diminuând oferta într-un moment în care ar fi necesară o reașezare naturală a pieței.
Paradoxul actual este că, deși volumul tranzacțiilor este semnificativ mai mic, prețurile continuă să crească. Motivele sunt variate: lipsa presiunii financiare asupra multor proprietari care dețin imobile moștenite și nu au rate, lipsa unei alternative investiționale percepute ca fiind sigure, inflația care îi determină pe unii să considere imobiliarele „port sigur”, precum și inerția comportamentală bazată pe ideea că „imobiliarele nu scad niciodată”. În realitate, dinamica dintre cerere și ofertă este cea care ar trebui să determine prețul, nu emoțiile sau atașamentele personale. O piață sănătoasă funcționează atunci când prețurile sunt corelate cu puterea de cumpărare, cu disponibilitatea bancară și cu nevoile reale ale oamenilor.
În contextul actual, cumpărătorii sunt mult mai atenți decât în anii precedenți. Analizează mai mult, negociază mai mult, compară, studiază istoricul pieței și pun întrebări pe care acum cinci ani nu le puneau. Fenomenul „cumpăr acum, că mâine e mai scump” nu mai funcționează. Oamenii sunt preocupați de eficiență energetică, de costul viitor al întreținerii, de calitatea construcției, de poziționare, de trafic și de infrastructură. Puterea de cumpărare a fost erodată de inflație, iar băncile acordă credite într-un ritm mult mai prudent, ceea ce transformă procesul de achiziție într-o decizie profund rațională, nu emoțională.
În același timp, investitorii – motorul multor creșteri din anii trecuți – și-au temperat semnificativ apetitul. Randamentele din chirii rămân modeste, taxarea veniturilor din chirii a crescut, iar alternativele investiționale, precum obligațiunile sau titlurile de stat, au devenit mai atractive. Lipsa lichidității din piață se vede în ritmul liber de vânzare, în numărul mic de tranzacții pe segmentul premium și în disponibilitatea tot mai mare a vânzătorilor de a negocia la momentul final al discuțiilor, chiar dacă anunțul rămâne mult timp la același preț afișat.
În ciuda acestor provocări, piața imobiliară nu este într-o criză, ci într-o perioadă de recalibrare. Diferența între lăcomie și profit sustenabil devine esențială. Lăcomia ține prețurile sus, dar blochează tranzacțiile. Profitul sustenabil înseamnă alinierea prețului la realitatea economică, la cerere, la infrastructură, la costuri și la valoarea reală a proprietății. Înseamnă o piață în care proprietarii vând, cumpărătorii cumpără, iar dezvoltatorii pot continua să producă locuințe fără să fie nevoiți să își asume riscuri excesive.
În următoarea perioadă, evoluția pieței imobiliare va depinde în principal de capacitatea actorilor implicați de a se adapta. Când prețurile se vor reașeza în mod natural la niveluri compatibile cu puterea de cumpărare, ritmul tranzacțiilor se va revitaliza. Când lăcomia va fi înlocuită de pragmatism, se va crea un climat mai sănătos pentru investiții. Iar când cererea și oferta își vor recăpăta echilibrul firesc, piața va putea reintra într-un ciclu de creștere sustenabilă, bazată pe valoare reală, nu pe așteptări nejustificate.
