Deficitul de locuințe în Iași: realitate sau mit?

📍 Contextul pieței imobiliare locale

Iași este al doilea centru universitar ca mărime din România, un hub regional puternic pentru sectoare-cheie precum IT, servicii medicale, educație și comerț. Migrația internă, numărul mare de studenți, dar și dezvoltarea accelerată a zonei metropolitane, creează presiune continuă asupra fondului locativ existent.

📊 Evoluția populației și impactul asupra cererii

În ultimele două decenii, populația municipiului a oscilat, dar cererea locativă efectivă a crescut, chiar dacă statistica populației stabile nu reflectă explozivitatea altor orașe. Fenomenul local are câteva particularități importante:

• Populație flotantă mare: studenți, rezidenți medicali, angajați relocați intern, tineri care se mută temporar din orașele din Regiunea Nord-Est pentru joburi sau studii.

• Suburbanizare în expansiune: localitățile limitrofe captează un procent tot mai mare din noua populație activă care lucrează în Iași, dar își alege locuința în Miroslava, Valea Lupului, Rediu sau Tomești.

• Dezvoltare economică fără precedent pe sectoare: Palas Campus, extinderea centrelor medicale private, finanțările europene pentru spitale și investițiile industriale ușoare aduc cerere suplimentară de locuire.

💡 Concluzie preliminară: Cererea locativă din Iași este mai mare decât populația oficială stabile pentru că include un bazin extins de „locuitori temporari sau regionali”, care concurează pe același stoc de proprietăți.

🧾 Ce înseamnă, de fapt, „deficit de locuințe”?

În limbaj imobiliar, deficitul apare când:

1. Cererea depășește oferta disponibilă pe piață (la vânzare sau închiriere).

2. Segmentul accesibil ca preț este insuficient pentru cumpărătorii locali.

3. Ritmul construcțiilor noi nu compensează consumul anual de unități.

4. Infrastructura și regimul urbanistic limitează dezvoltarea în anumite cartiere.

Aplicat Iașului, răspunsul este DA, există deficit, dar nu uniform, ci segmentat și dependent de preț, locație și tip de produs.

🏗️ Oferta de construcții vs. consumul real al pieței

Iași Metropolitan Area a construit mult în ultimii ani, dar un aspect ignorat este „consumul anual real al pieței”:

Factori care consumă oferta rapid:

• Peste 55.000 de studenți anual caută chirii, în special în:

  • Copou

  • Tudor Vladimirescu

  • Tătărași

• Peste 5.000 de angajați IT noi/relocați anual (estimări din piață).

• Rezidenți medicali, personal academic, angajați în multinaționale.

• Investitori care cumpără pentru închiriere și scot unități din piața de vânzare.

• Cerere mare pentru locuințe noi 2-3 camere cu finisaje moderne.

Factori care limitează oferta:

• Terenuri intravilane insuficiente în oraș.

• PUZ-uri care întârzie sau sunt respinse.

• Costuri mari de construcție (materiale, manoperă, utilități, autorizații).

• Blocaje legislative sau birocratice locale.

• Extindere infrastructură mai lentă decât dezvoltarea urbană în unele zone.

🔎 Main insight: Deși „se construiește mult”, se cumpără/închiriază chiar mai mult, iar Iașul absoarbe rapid stocul nou în special pe segmentul mediu și accesibil.

💰 Accesibilitatea prețului – cheia deficitului real

Un oraș poate avea mii de apartamente noi dar totuși să aibă deficit dacă:

• majoritatea sunt peste bugetul local al populației, sau

• sunt cumpărate de investitori și devin indisponibile pentru utilizare internă.

În Iași, prețurile medii din 2024-2025 pe rezidențial nou oscilează (în funcție de zonă) între:

• 1.500 – 2.200 €/mp util → uneori peste puterea reală de cumpărare a familiilor locale.

Aceasta creează deficit nu de construcție, ci de accesibilitate efectivă:

• Se caută locuințe decente la ≤ 1.300 €/mp util, dar sunt prea puține.

• Apar astfel licitații informale pe unități bune, vânzări rapide și competiție agresivă între cumpărători.

🧭 Unde se manifestă cel mai puternic deficitul?

🔥 Cartiere cu cerere mare / oferta limitată:

• Copou

• Centru Civic

• Palas Area

• Păcurari

• Moara de Vânt, Sărărie, Sărărie upper, Sărărie Hills

🔷 Zone suburbane cu expansiune accelerată (cerere >> proiecte noi):

• Miroslava

• Valea Lupului

• Rediu

• Bucium – Păun – Poieni

• Breazu

• Lețcani (axa DN28, logistic & industrial light)

📌 Observație importantă: deficitul este major pe segmentul de locuințe pentru clasa medie, cu 2–3 camere, acces, parcare și utilități, mult mai puțin resimțit pe segmentul luxury sau terenuri extravilane izolate.

🎓 Impactul universitar asupra pieței de locuințe

Iașul este un caz special în România: nu doar populația cumpără, ci și zeci de mii de locuitori temporari:

• Universitatea Alexandru Ioan Cuza

• Universitatea de Medicină și Farmacie Grigore T. Popa

• Universitatea Tehnică Gheorghe Asachi

• centre universitare private, facultăți arondate etc.

Aceștia:

• concurează cu populația locală pentru chirii;

• absorb rapid apartamentele noi care intră în piață;

• generează cerere continuă, stabilă, indiferent de fluctuațiile demografiei stabile.

🏢 Proiecte catalizator care cresc cererea locativă

Câteva repere locale cu impact major:

• Palas Campus, hub IT

• Rețeaua medicală privată extinsă (Arcadia, Regina Maria, Elytis – cerere de apartamente pentru personal)

• Viitorul Spital Regional de Urgență (cerere de locuințe în Moara de Vânt, Visani)

• Extindere Iulius Town retail → cerere local hubs retail + locuințe arondate

✅ Concluzia analizei

Deficitul de locuințe în Iași NU este un mit.
Este o realitate, dar nu una simplă, ci una segmentată, influențată de:

🔎 Adevărul nu este „nu sunt locuințe”, ci „nu sunt suficiente locuințe accesibile în zonele bune, bine conectate”.

Recomandări IMOVIZION pentru cumpărători/investitori

1. Țintește proiecte cu infrastructură deja existentă, nu promisiuni viitoare.

2. Analizează lichiditatea la revânzare înainte de design.

3. Păstrează un checklist juridic + evaluare tehnică.

4. Bugetează costurile secundare, nu doar prețul afișat.

5. Alege un consultant local care cunoaște dinamica stradală a Iașului.